paulistano / Depositphotos.com
Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится. А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.
Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.
Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ). При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.
Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания Закона № 214-ФЗ, – банк обязан отказать в проведении операции по счету (ч. 2, ч. 8 ст. 18 Закона №214-ФЗ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.
Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа (ч. 9 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).
Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег (ч. 4 ст. 15.4 Закона № 214-ФЗ). Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги (ч. 6 ст.15.4 Закона № 214-ФЗ).
Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные (ч. 2 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ). Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе (ч. 11 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.
Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ).
А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.
Что еще?
- Запрещается покупать ДДУ за наличные;
- руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
- свои собственный сайты застройщикам теперь иметь необязательно – всю информацию они должны раскрывать, прежде всего, в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш.дом.рф). Полюбившиеся всем фотографии строящихся домов тоже будут там с ежемесячным обновлением. Для дольщиков это удобно – во-первых, проще нажаловаться, если информация не вся, во-вторых, она никуда не исчезнет, если застройщик станет банкротом или решит сбежать на Кипр с чемоданом денег. Правда, заработает эта норма только с октября;
- как и прежде, руководителя регионального «ДДУ-надзора» будут назначать и увольнять губернаторы, однако, кандидатура и на вход, и «на вылет» должна быть согласована в федеральном Минстрое России;
- как и прежде, региональный «ДДУ-надзор» обязан предупреждать Росреестр о том, что «ущербный» застройщик не вправе продавать ДДУ (в этом случае Росреестр блокирует их регистрацию). Но если по «старым» девелоперам такую информацию передают в Росреестр в течение дня после обнаружения, то по объектам с новыми, после 01.01.2018 г., разрешениями на строительство – в зависимости от степени нарушений – можно отослать не позднее 1 дня или в течение одной-полутора недель;
- частные жилищные сертификаты больше выпускать нельзя (разрешается завершить ранее начатые проекты), а строительство через ЖСК разрешается только в банкротствах и таким ЖСК, которым земля под стройку бесплатно предоставлена государством или муниципалитетом;
- строить можно будет не исключительно по одному разрешению на строительство, а в пределах сразу нескольких разрешений. Таким образом, принцип «один застройщик – одно разрешение в реализации», фактически, так и не заработал. Правда, остается запрет на участие застройщиком в нескольких договорах о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории, и работа по нескольким разрешениям возможна только через эскроу-счета и с обязательным отчислением денег в Фонд защиты дольщиков;
- количество информации, которую застройщик обязан выложить в сеть (с октября – на своем аккаунте на https://наш.дом.рф), увеличилось. В частности, теперь он обязан публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартальный), а также ГПЗУ и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- увеличился период «отлучения от профессии» – до 1 июля в «долевку» запрещено было пускать людей, запятнавших себя связью с застройщиками-банкротами в течение предшествовавших трех лет, а теперь период «отлучения» увеличен до пяти лет. Для бенефициаров сохранили трехлетний срок, но зато самих бенефициаров застройщика станет больше – раньше обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью акций или долей банкрота-застройщика, а теперь станут присматриваться и к тем, у кого было всего 5 % долей или акций. ФИО, ИНН и СНИЛС таких персонажей обязательно раскрываются застройщиком;
- в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).
Источник: garant.ru